Restitución de inmueble arrendado

¿Qué es el proceso de restitución de inmueble arrendado?

La restitución de inmueble arrendado es un proceso civil, que se encuentra regulado en el artículo 384 del código general del proceso y es por medio del cual un arrendador de un bien inmueble puede solicitar que se le devuelva, entregue o restituya su bien debido a la renuencia del arrendatario.

¿En qué casos puedo solicitar la restitución de mi bien inmueble?

El propietario puede solicitar la restitución de su bien inmueble cuando se incumple lo estipulado en el contrato de arrendamiento, por lo general el principal incumplimiento se da cuando el arrendatario no ha pagado los cánones de arrendamiento o cuando no los paga cumplidamente es decir en las fechas acordadas para los pagos. 

Es importante mencionar que se puede hacer uso del proceso de restitución de inmueble arrendado cuando el contrato de arrendamiento termina y el arrendatario se niega a entregar el bien.

Las causales de terminación, para el caso de arrendamiento de vivienda urbana se encuentran contempladas en el artículo 22 de la ley 820 de 2003, donde además regula varias situaciones diferentes en las cuales el arrendador puede terminar unilateralmente el contrato y solicitar la restitución del bien dado en arrendamiento. Además, el numeral 8 menciona causales especiales de restitución, que son las siguientes:

1. Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitaré ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año;
2. Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación.
3. Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa.
4. La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.

Es menester aclarar que en estos casos el arrendador debe notificar al arrendatario en un término no inferior a tres 3 meses antes de terminar el contrato, además de constituir las debidas pólizas en los casos requeridos y si es necesario indemnizar al arrendatario.

¿Qué necesito como arrendador para solicitar la restitución del bien inmueble arrendado?

Inicialmente, el contrato de arrendamiento, el cual no es necesario que conste por escrito, puede ser verbal, caso en el cual, la existencia de este se podrá probar a través de prueba testimonial o confesión en interrogatorio extraprocesal

La demanda se presenta ante un juez civil municipal o del circuito donde se encuentre el bien inmueble y la cuantía depende del valor del canon de arrendamiento.

Restitución de bien Inmueble arrendado para uso comercial

Cuando un arrendador de un local comercial o un inmueble para uso comercial puede solicitar la restitución del inmueble cuando se presenta un incumplimiento en el contrato o cuando se encuentra inmerso en alguna de las siguientes causales contempladas en el artículo 518 del Código de Comercio.

1. Cuando se alega el no pago de los cánones de arrendamiento o mora en ellos.
2. Cuando el propietario necesita realizar una reparación u obra en la cual no puede estar el arrendatario.
3. Cuando el propietario desea abrir un negocio propio en el inmueble, pero este debe ser diferente al que tenía el arrendatario.

Es importante mencionar que existe una protección para el arrendatario o comerciante y esta se trata en que si el contrato de arrendamiento tiene 2 años en su cumplimiento, este se deberá prorrogar automáticamente por dos (2) años más debido a que ya se tiene una acreditación.

¿Debo realizar conciliación antes de iniciar la demanda de restitución de bien inmueble arrendado?

Conforme con artículo 68 de la ley 2220 de 2022, el demandante no está obligado a realizar una conciliación como requisito de procedibilidad para presentar la demanda. Esta se puede presentar inmediatamente.

El mencionado artículo indica que en la restitución de bien arrendado de que trata el artículo 384 del Código General del Proceso, el demandante no estará obligado a solicitar y tramitar la audiencia de conciliación extrajudicial como requisito de procedibilidad de la demanda, ni del trámite correspondiente, casos en los cuales el interesado podrá presentar la demanda directamente ante el juez.