La acción reivindicatoria de dominio en Bogotá: Recuperar la propiedad
El proceso reivindicatorio de dominio es la acción que tiene el propietario de un bien para recuperar la posesión de la cual se encuentra desprovisto, por encontrarse esta en favor de un tercero frente al cual no existe ningún vínculo contractual y quien no reconoce el dominio ajeno. En Bogotá, esta acción se tramita ante los Juzgados Civiles del Circuito, y es uno de los procesos más frecuentes en una ciudad donde el mercado inmobiliario genera constantemente disputas sobre la titularidad y posesión de inmuebles.
¿Qué es la acción reivindicatoria de dominio?
La acción reivindicatoria de dominio se encuentra contemplada en el artículo 946 del Código Civil. Es la acción consagrada en favor del propietario de un bien con el fin de obtener la posesión de la cual está desprovisto. El propietario puede reclamar a aquel que ejerce la posesión que se la restituya.
Este mecanismo está instituido para permitir que el dueño del bien goce de este cuando, sin importar la causa, no detenta la posesión. En otras palabras, el proceso reivindicatorio es el proceso que permite la protección de la propiedad privada cuando esta se encuentra en posesión de un tercero.
Este mecanismo protege la propiedad privada cuando esta se encuentra en manos de un tercero sin título válido. En Bogotá, los casos más comunes involucran:
¿Qué se pretende con la acción reivindicatoria?
Con el inicio del proceso reivindicatorio se pretende que el juez condene al demandado a restituir el bien a su verdadero propietario. De acuerdo con el artículo 947 del Código Civil, pueden reivindicarse las cosas corporales, raíces y muebles.
En el contexto bogotano, la mayoría de estos procesos recaen sobre inmuebles urbanos: apartamentos, casas, lotes y locales comerciales cuyo propietario registrado ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá — Zona Norte o Zona Sur no ejerce la posesión material.
¿Quién puede iniciar la acción y contra quién se dirige?
Únicamente el propietario puede ejercer la acción reivindicatoria. Quien pretenda la restitución deberá acreditar con documento idóneo el derecho de dominio sobre la cosa, y además esta deberá estar en posesión del demandado.
De acuerdo con el artículo 952 del Código Civil, la acción debe dirigirse contra el actual poseedor del bien. El título de propiedad se acredita con el certificado de tradición y libertad expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá — vigencia no mayor a 30 días.
Para que proceda la acción, es indispensable que el título de propiedad del demandante sea anterior al inicio de la posesión del demandado.
Requisitos de la acción reivindicatoria de dominio
Para que proceda la acción reivindicatoria, el demandante deberá cumplir con los siguientes requisitos:
- Derecho de dominio cuyo título sea anterior a la posesión del demandado
- Posesión material en cabeza del demandado
- Cosa singular reivindicable o cuota determinada de cosa singular
- Identidad entre la cosa que reclama el actor y la poseída por el demandado.
¿En qué casos no procede el proceso reivindicatorio en Bogotá?
Proceso contra arrendatario
No es posible iniciar un proceso reivindicatorio contra el arrendatario, toda vez que este no tiene la calidad de poseedor. Para obtener la restitución del arrendatario en Bogotá, se deberá iniciar el proceso de restitución de bien inmueble arrendado, regulado en el artículo 384 del Código General del Proceso, ante los Juzgados Civiles Municipales de Bogotá si es de menor cuantía, o ante los del Circuito si supera dicho tope.
Proceso contra heredero
No es posible iniciar el proceso reivindicatorio contra los herederos que están en posesión de bienes herenciales. En estos casos procede la acción de petición de herencia. En Bogotá, estos conflictos suelen presentarse en sucesiones tramitadas ante notarías o juzgados de familia donde uno de los herederos retiene el inmueble sin adjudicación formal.
Pago de mejoras en la acción reivindicatoria
Las mejoras son los gastos útiles que realiza el poseedor sobre una propiedad ajena. Solo tendrá derecho al pago de mejoras el poseedor de buena fe, y únicamente sobre aquellas mejoras útiles realizadas antes de contestar la demanda.
En Bogotá, este punto es especialmente relevante en casos donde el poseedor ha construido sobre el lote o ha realizado adecuaciones significativas al inmueble durante años de ocupación. El demandante elegirá entre pagar el valor de las obras al momento de la restitución o pagar el mayor valor que dichas mejoras le dieron al inmueble.
Frente a los poseedores de mala fe, podrán llevarse los materiales de las mejoras siempre que puedan separarlos sin detrimento del bien y que el propietario rehúse pagarles su precio.
Prescripción adquisitiva como defensa en Bogotá
El poseedor demandado tiene la posibilidad de demandar en reconvención mediante un proceso de prescripción adquisitiva de dominio, con el objeto de usucapir el inmueble como mecanismo de defensa ante la demanda reivindicatoria.
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