Restitución de inmueble arrendado en Bogotá

El proceso de restitución de inmueble arrendado es un proceso civil especial, regulado en el artículo 384 del Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012), que permite al arrendador recuperar la tenencia de su bien cuando el arrendatario incumple el contrato o se niega a entregar el inmueble al finalizar el plazo pactado.

En Bogotá, este proceso se tramita ante los Juzgados Civiles con competencia en la localidad donde está ubicado el inmueble, ya sea en Chapinero, Usaquén, Suba, Kennedy, Engativá u otra localidad de la ciudad.

No necesitas haber agotado una conciliación previa para presentar la demanda. Según el artículo 68 de la Ley 2220 de 2022 (Estatuto de Conciliación), el arrendador puede ir directamente al juez.

Es menester aclarar que, en estos casos, el arrendador debe notificar al arrendatario en un término no inferior a tres 3 meses antes de terminar el contrato, además de constituir las debidas pólizas en los casos requeridos y, si es necesario, indemnizar al arrendatario.

Para locales comerciales en Bogotá, el artículo 518 del Código de Comercio contempla: mora o no pago de cánones, necesidad del propietario de realizar obras o reparaciones, y el deseo del propietario de abrir un negocio propio en el local, el cual debe ser distinto al del arrendatario.

Protección al arrendatario comercial: Si el contrato comercial tiene dos o más años de ejecución, se prorroga automáticamente por dos años adicionales. El arrendador debe tener esto en cuenta antes de iniciar el proceso en Bogotá.

Debes tener listos los siguientes elementos para que tu demanda sea admitida por un juzgado civil de Bogotá: el contrato de arrendamiento, que puede ser escrito o verbal (si es verbal, debes probarlo con testimonios o interrogatorio extraprocesal); prueba del incumplimiento como extractos bancarios, constancias de mora o comunicaciones con el arrendatario; prueba de preaviso cuando la causal lo exija; prueba del pago de indemnización cuando corresponda; y póliza de cumplimiento en las causales especiales del artículo 22 de la Ley 820 de 2003.

El contrato no necesita estar escrito para que la demanda proceda. En Bogotá es posible acreditar la existencia del contrato verbal mediante prueba testimonial o confesión en interrogatorio extraprocesal.

Conforme al artículo 68 de la ley 2220 de 2022, el demandante no está obligado a realizar una conciliación como requisito de procedibilidad para presentar la demanda. Esta se puede presentar inmediatamente.

El mencionado artículo indica que, en la restitución del bien arrendado de que trata el artículo 384 del Código General del Proceso, el demandante no estará obligado a solicitar y tramitar la audiencia de conciliación extrajudicial como requisito de procedibilidad de la demanda, ni del trámite correspondiente, casos en los cuales el interesado podrá presentar la demanda directamente ante el juez.

La demanda se presenta ante el juez de pequeñas causas y competencia múltiple de Bogotá cuando el canon de arrendamiento no supera los 40 SMLMV, ante el juez civil municipal cuando sea mayor a 40 SMLMV pero inferior a 150 SMLMV y ante el Juzgado Civil del Circuito cuando la cuantía supera ese umbral. La competencia territorial siempre será el lugar donde está ubicado el inmueble arrendado.

Si la única causal es la mora en el pago del canon, el proceso se tramita en única instancia, lo que significa que no hay apelación y la sentencia queda en firme con mayor rapidez.