¿Qué es el usufructo?
El usufructo es un derecho real que permite a una persona gozar de un bien ajeno, el cual debe ser conservado en su forma. De esta manera, en el usufructo existen tres elementos:
- El usufructuario: Aquel que no es propietario del bien, pero goza de este.
- El nudo propietario: El propietario del inmueble, pero que no puede disfrutar de este.
- La nuda propiedad: La cosa o bien.
Se considera al usufructuario como un mero tenedor, en el sentido que reconoce el dominio del propietario del bien y está obligado a restituir al dueño el derecho de gozar del bien cuando se extinga el usufructo.
¿Cómo se puede constituir el usufructo?
El usufructo se puede constituir, de acuerdo con lo establecido en el artículo 825 del Código Civil, de los siguientes modos:
- Por ley
- Por testamento
- Por donación, venta u otro acto entre vivos.
- Por prescripción.
La constitución puede ser realizada a título gratuito u oneroso, y en aquellos casos en que recaiga sobre bienes inmuebles, de acuerdo a lo estipulado en el artículo 826, se deberá otorgar a través de instrumento público debidamente inscrito en el folio de matrícula inmobiliaria.
Duración y extinción del usufructo
En la legislación civil se contempla la constitución del usufructo por un lapso de tiempo determinado, o de manera vitalicia, es decir, durante toda la vida del usufructuario.
Una vez constituido el usufructo, generalmente se extingue por la llegada del día, o el evento de la condición prefijados para su terminación, de tal manera que es claro que el usufructo puede estar sometido a un plazo o al cumplimiento de una condición determinada.
Además, según lo precisa el artículo 865 del código civil, el usufructo se extingue por:
- Por la muerte natural del usufructuario, aunque ocurra antes del día o condición prefijados para su terminación.
- Por la resolución del derecho del constituyente, como cuando se ha constituido sobre una propiedad fiduciaria, y llega el caso de la restitución.
- Por consolidación del usufructo con la propiedad, es decir, cuando el usufructuario se convierte en propietario.
- Por prescripción.
Seguidamente, el código civil señala que se extingue también por destrucción completa de la cosa fructuaria y posee sentencia judicial, cuando el juez lo declara extinguido por haber faltado el usufructuario a sus obligaciones de manera grave.
Venta de un bien inmueble con usufructo
La propiedad que tenga usufructo puede en cualquier momento ser vendida, embargada, hipotecada o rematada. La existencia del usufructo no saca el bien del comercio, ni siquiera cuando este es vitalicio. No obstante, el nuevo propietario del bien deberá respetar los derechos del usufructuario.
En el momento en que se realiza la venta del bien, se trasfiere la nuda propiedad, tal como lo indica el artículo 832 del código civil, que indica: “La nuda propiedad puede transferirse por acto entre vivos, y transmitirse por causa de muerte.”
De igual manera, el usufructuario también puede vender o arrendar su derecho, excepto en los casos en que haya sido prohibido por el nudo propietario.
¿Se puede heredar el usufructo?
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 832 del código civil, el usufructo es intransmisible por testamento o abintestato, por lo que los herederos del usufructuario no podrían continuar disfrutando de este al momento en que fallezca.
En el momento en el que el usufructuario fallece, el nudo propietario pasa a tener el derecho pleno sobre el bien.
Prescripción adquisitiva de dominio del usufructuario
El usufructuario es un mero tenedor, es decir, ejerce la tenencia de una cosa, no como dueño, sino el lugar o a nombre de este. En consecuencia, el mero tenedor carece del animus domini, que es un elemento de la posesión.
En este sentido, al no tener el ánimo de señor y dueño y reconocer dominio ajeno, no se cumplen los requisitos para adquirir el dominio pleno del inmueble por prescripción adquisitiva de dominio a través de un proceso declarativo de pertenencia.
El simple paso del tiempo no convierte a un tenedor en poseedor, e incluso la existencia de un título de mera tenencia, como lo es el contrato de usufructo, hará presumir mala fe y no dará lugar a la prescripción.
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